농지취득 및 임대차 (귀농)

지난번 1차로 귀농,귀산,귀어의 개념과 준비에 대해 먼저 말씀을 드렸죠? 

 

이번엔 두번째로 귀농을 했을때 터전이 되는 농지 토지 등록 및 농업인 경영체 가입 지원기관은 어떻게 되는지...차근차근 알아보도록 하겠습니다.

 

 

농지의 구분

▶농지진흥구역 : 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역

 

▶농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

농업진흥지역 밖(농업진흥지역 외)

 

농지 취득 절차

단계1

농지 구입 자격 확인

▶농지취득자격증명서 발급 가능 여부 확인

▶토지거래허가 가능 여부 확인

 

단계2

등기부등본 확인

▶등기부등본상의 소유자와 동일인 여부

▶가등기, 근저당권, 지상권 등 설정 여부

▶등기부등본 발급일자 (발급일자와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정될 수 있음)

 

단계3

계약서 작성

▶계약서 작성 시 실제 내용과 반드시 대조

 

단계4

계획확인서 확인

▶토지 이용 계획확인서 확인

 

단계5

현장 답사 및 잔금 지불

▶농/수로 등 수리시설, 침수지역 여부, 농기계 진입로, 주위여건 등 확인

▶잔금 지불 전 등기부등본 재확인: 2중 계약, 저당권 설정 여부 등 확인

 

농지의 취득 관련 확인 사항

※농지는 원칙적으로 자기가 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유를 하지 못함.
또한 비농업인이 소유상한을 초과한 농지를 소유한 경우 그 초과면적은 처분하여야 함.

 

▶농업경영목적의 농지를 취득하는 경우 농지의 소유 면적 상한의 제한은 없으나 농업인의 범위가 1,000m2(300평) 이상의 농지경작자로 규정되어 있어 농지는 최소한 1,000m2(300평)이상을 취득하여야 함

▶비농업인이 상속농지로 10,000m2이하와 도시민이 주말/체험영농 목적의 농지 1,000m2(300평)미만으로 농지소유의 상한을 제한함

 

▶농지 구입 시는 법에 정해진 조건의 구비 여부를 심사 받아 농지 소재지를 관할하는 읍장 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 함. 이 증명을 받기 위하여 소정양식의 농업경영계획서를 첨부해야 하며, 법이 정한 영농조건과 자격에 합당하도록 기재하여야 함

 

농지원부 작성

농지원부 작성대상	▶농업인, 농업법인(영농조합법인, 농업회사법인), 준농업법인 별 작성 ▶1,000㎡(300평) 이상의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 자 ▶농지에 330㎡ 이상의 고정식 온실, 비닐하우스, 버섯재배사 등 농업용시설을 설치하여 농작물을 경작하거나 다년생작물을 재배하는 자
농지원부 유익한 점	▶토지거래허가지역에서의 농지 추가 구입시 유리함 ▶농업인으로 추정, 농업인 자격 요구 시에 그 원부사본을 제출하면 됨 ▶개발제한구역에서 농업인의 혜택부여 시 확인 서류로 쓰임 ▶농지전용 시 농지부담금 면제 ▶농업인 대상 자금 및 대부 지원 시 확인 서류로 쓰임 ▶농어촌 출신 대학생 자녀 장학금 지원 시 신청 서류로 쓰임 ▶농업용 유류 구입시 일정량 면세 등

 

농지전용 절차

①1단계 => 농지 전용 신청

 

②2단계 => 시군구청 검토

 

③3단계 => 현장 확인

 

④4단계 => 허가통보

 

⑤5단계 => 농지보전 부담금

 

⑥6단계 => 허가증 교부

농지전용 신청 서류목록

▶농지전용허가신청서, 사업계획서(시설물 배치도, 자금소요액 및 조달 방안, 시설물 관리계획), 소유권 또는 사용권 입증서류, 지적도등본, 피해방지계획서

 

 

토지 준비 절차

Step1

기본 조사

▶대지환경(산, 물), 주변여건(교육, 의료, 교통, 근린생활시설 등), 기반시설(토목, 전기, 설비, 상하수도 등)

 

Step2

토지 구입

▶토지계획이용확인서(지역, 지구, 도로사항 등)

▶토지대장, 토지등기부등본(소유주, 토지면적, 권리관계 등)

▶건축물대장, 건물등기부등본(기존 건물이 있는 경우)

 

Step3

주택 건축 계획

▶공사비 예산(재료마감, 면적 등)

▶가족 요구사항 및 지역 정서 파악

▶주택의 용도(거주용, 주말용, 자택용, 수익사업용 등)

 

Step4

건축 설계

▶건폐율, 용적률 관련 법 규제사항(주택 규모 예측)

▶배치계획, 평면계획, 입면계획, 단면계획

▶구조설계, 기계/전기설계, 조경설계, 토목설계

 

Step5

건축 인/허가

▶인허가전 확인사항 : 도로 확보(맹지일 경우 사용동의서, 오수 및 하수처리, 인허가 일정 및 절차 확인(시공자 선정)

▶임의지역은 사전심의 신청(인허가관청, 심의기관 약 1개월 소요), 건축할 대지에 구옥이 있을 경우 해당 읍/면사무소에 멸실 신고

 

Step6

건축 시공

▶시공 절차 : 시공자 선정 → 계약 → 하수보수에 관한 협의 → 가설공사 → 터파기 → 골조공사 → 외부/내부마감공사 → 외부조경공사

 

▶시공 전 : 경계측량(대한지적공사), 시공계약서 작성(분쟁대비, 공사비증액 사유 명시), 마감자재 선정 및 시공사 공사한계 필히 확인 후 계약

 

▶시공 중 : KS자재 확인, 방수 및 단열 확인, 오수 및 하수, 상수도처리 등

 

Step7

준공 및 입주

▶폐기물처리 확인서 제출, 개인하수처리시설 준공필증, 구옥멸실신고 및 폐기물처리신고, LPG가스 배관필증, 통신필증, 전기/수도인입비 지출 등 제반서류 구비하면 검사준비 완료

 

▶준공검사 승인 후 취득세 등 세금납부, 건축물관리대장, 등기부등본에 등재·사후관리

 

 

토지 구입 시 검토, 확인 서류

토지 이용 계획 확인서	사람의 신상명세서와 마찬가지로 대상토지에 대한 현 상태를 상세하게 알아볼 수 있는 서류로 대상 토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등 기입 확인내용란에는 일반적으로 도시계획(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역, 기타), 군사시설, 농지, 산림, 자연고원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업, 기타 등 총 12가지 항목에 걸쳐 땅이 갖는 특성과 규제를 확인함으로써 자신의 이용목적에 적합한지 파악할 수가 있음
토지(임야) 대장	토지대장이란 ?? ▶임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 제외한 모든 토지의 일정사항을 등록하는 지적공부 임야대장은 토지대장에의 등록에서 임야와 그밖에 임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 대상으로 하여 그에 관한 내용을 등록하는 지적공부로서 토지(임야)의 소재지, 지목, 면적 등을 확인해 볼 수 있는 국가의 장부 토지(임야)의 상단에 주소와 지번, 지목, 면적(m2), 소유주와 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표시되어 있다. 지번 앞에 “산”자가 붙은 토지의 경우에는 임야대장을 확인해야 함
건축물 대장	건물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 건물의 상황을 명확하게 하는 장부로서 건축물의 용도와 연수, 면적, 층수, 건폐율, 용적률, 건물높이, 소유주 등이 표시

 

건축 인허가 시 검토, 확인 서류

건축 허가 과정	건축허가란?? 건축주가 건축사에게 설계를 의뢰하여 설계를 완성한 후 각종 서류와 설계도면을 시/군청에 접수하여 대지에 건물을 지을 수 있다는 허가를 받는 과정으로 건축허가 대상 건축행위는 신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선, 용도변경, 공작물의 축조 등의 행위를 말함 건축사 설계 의뢰 → 대지 분석 법규 검토 → 계획 도면 작성 → 건축주 협의 → 기본 설계 → 허가 신청
건축 허가 준비 서류	건축물허가신청서(동별 개요, 현장조사서, 검사조서) 토지관련 서류(토지이용계획확인원, 지적도, 토지등기부등본) 건축물관리대장 건축허가 시 제출도서(연면적 100m2 초과 단독주택일 경우)

귀농/농지취득 및 임대차에 대한 내용 도움되셨나요?

 

도시생활의 피로도가 극에 달하 요즘이지만, 코로나19의 확산세까지 겹쳐 나의 주변을 한번쯤은 되돌아 볼때인듯 싶습니다. 이또한 지나가겠지만, 무엇보다 내자신이 주의해야 겠습니다. 외출시엔 올바른 마스크 착용과 개인위생수칙을 철저히 지켜 건강 잘 챙기시길 바랍니다. 

 

오늘도 건강과 행복이 가득한 하루 되시길 바라며, 귀농.귀산.귀어에 관한 이야기는 계속 이어집니다.